부동산 개발의 사업성 분석, 사업 타당성 분석, 사업성검토란 총 투입되는 비용과 총 수입을 결정하는 법적 사실적 Factor들을 분석하고, 이들 자료들을 기초로 Risk Management 기법을 적용하여 줄일 수 있는 비용을 최대한 줄였을 때 사업이 가능한지를 판단하고 의사 결정할 수 있도록 하는 하나의 Tool을 말합니다.
사업성 검토의 중요성
간단하게 보자면, 총 수입금에서 총 투입금을 빼면 세금공제 전의 사업이익이 나오며, 이것으로써 형식적인 사업성 검토는 완료되지만, 총 수입금과 총 투입금이 결정되기 까지의 인간관계나 치열한 협상 절차, 그리고 이에 수반되는 가슴 떨리는 고통을 알게 된다면 사업성 검토가 결코 쉬운일이 아닐 겁니다.
가슴 떨리는 고통은 직접 검토한 서업성 검토 서류를 기준으로 수백억에서 수천억에 달하는 분양 수입금이 입금되고 사업비가 집행되며, 중간중간 고려하지 못한 비용이 튀어나온다면 서류를 믿고 추진한 시행사나 시공사는 어떤걸 믿어야 하는지, 이 사업이 정말 가능한 지 의문이 들 수 박에 없기 때문입니다.
리스크 관리
리스크 관리란, 사업성 악화나 미분양이라는 리스클 어떻게 경감시키거나 피할 수 있을 지 등 리스크를 어떻게 제거할 것인지 대책을 세우고, 비용이 발생하는 요소라면 그 비용을 어떻게 최소화할 수 있는지를 관리하는 업무입니다.
평당 분양가를 1,000만원은 되어야 사업성이 있다고 판단했더니 인근에 브랜드 아파트 시세가 평당 900만원 이하라면?
1) 아파트 가격이 상승하고 있을 경우: 주변 시세가 최저 분양가의 기준으로 작용
2) 아파트 가격이 하락하고 있을 경우: 주변 시세가 최고 분양가의 기준으로 작용
다른 투입비 요소 중 조정가능한 요소인 토지대, 공사비 기타 비용 등을 낮춰서 할 수 있다면 해당 사업을 진행해도 손실이 나는 일은 없을 것입니다.
그렇다면 평당 분양가를 1,100만원으로 받을 수 있는 방법은 없을까요?
아래와 같은 방법을 활용한다면 가능할 수 있습니다.
1) 브랜드 선호도가 높은 건설사를 시공사로 선정
2) 수분양자의 중도금을 무이자로 대출 알선
3) 중도금 이자 후불제 시행
4) 마감을 조금 상향조정
5) 아파트 단지 특화 등
결론
대부분의 사업리스크는 시공사와 공사도급계약을 체결하지 건에 집중되어 있으므로 사업의 리스크는 착공하기 전 단계인 사업초기에 관리하는 것이 원칙이며, 비용을 최소화할 수 있는 지름길 입니다.
별거 아니라고 생각될지라도 주요 사업추진비에 대해서는 항상 리스크관리 차원에서 검토하고 또 검토해야 합니다.
교육환경, 교통, 주변 여건, 지역 발전 가능성에서 부터 공사비, 각종 세금 및 부담금, 분양가, 분양률, 차입금, 금리에 이르기까지 다양한 요소들이 사업성 여부를 결정하는데 많은 영향을 미칩니다.
다음 장에선 이 많은 요소들 중 사업비에 1% 이상을 차지하는 주요 요소들을 중심으로 살펴보겠습니다.
