부동산 개발사업: 사업타당성 검토 - 2 - 비용(2)

전 시간에 이어서 부동산을 개발할 때 사업성을 검토하기 위한 비용들에 대하여 알아보겠습니다.

 

이 전 포스팅을 보지 못하신 경우 아래의 링크를 통하여 순차적으로 읽어보시길 권장드립니다.

 

 

 

부동산 개발사업: 사업성 검토 방법(주택) - 리스크 관리

 

부동산 개발사업: 사업타당성 검토 - 1

 

 

 

 

공사비

건물의 구조, 종류, 층수, 마감 수준, 사업부지의 상태, 정부의 건축물 규제 강화 등 다양한 변수에 따라 유동적이기 때문에 획일적으로 규정할 수 있는 요소가 아닙니다. 공사비의 경우 직접비와 간접비로 이루어져 있으며, 직접비는 건축, 전기, 설비, 토목 등 이 있고, 간접비는 공통비, 산재보험료, 민원처리비 등이 있다.

 

개략사업성 검토는 시공사의 공사비를 예상하여 사업성을 검토하고, 최종 사업성검토를 위해선 시공사의 견적서에 따른 공사단가를 적용해야 정확한 비용을 계상할 수 있습니다.

 

시공사의 마진은 원가의 10%~15%선에서 보통 결정되며, 다양한 조건에 따라 마진율이 조정되는데요. 시공비와 조건 등에 따라서  실제 투입되는 비용이 확연히 차이 날 수 있습니다.  도급계약 당시의 공사비만을 보고 시공사를 선정할 경우 손해 볼 수 있으므로 계약 전 도급계약 조건 등을 비교해 보고 시공사를 선정해야 합니다.

 

아래의 4개의 회사를 기준으로 예시를 들어보겠습니다.

구분	A회사	B회사	C회사	D회사
시공비	450만원	440만원	430만원	440만원
조건	공사비는 분양경비와 토목공사비 및 사업승인조건 공사비를 포함하여 일괄도급 임	순수 공사비만	일괄도급 공사비 / 분양시 분양가가 사업성검토 시 책정한 것보다 인상될 경우 인상분에 대해 시행사와 시공사가 50%:50%로 분배조건인 동시에 물가 인상분에 대한 공사비 가산조건	일정 금액의 이익금을 보장하고 나머지가 있을 경우 시공사 이익으로 분배
거시적 판단	(철거비+토목공사비+분양경비+광고선전비+사업승인 조건 공사비)/사업 연면적 = 10만원 미만이 나온 경우 적어도 B회사의 공사비보다는 저렴한 것	검토사항 없음	부동산 경기가 상승세라면 시행자보다 시공사에 유리하고, 경기하락세라면 시행자에게 유리함	C회사와 유사

위의 사례를 봤을 때 공사비가 저렴하더라도 나중까지 저렴하리란 예단은 옳지 않은 판단이므로 설계 계약서와 도급계약서상에 시공사는 관련 법령에 따라 시공해야 하며, 그렇지 않을 경우 어떠한 경우에도 공사비 인상을 요구할 수 없다는 조항을 삽입하여 시공사가 무리한 공사비를 요구할 수 없도록 하는 것이 중요합니다.

 

 

철거비

쓰레기 매립지까지의 거리, 폐기물의 종류, 지하 구조물 존재 여부, 철거규모 및 업체 등에 따라 다르지만 통상 평당 10만원~15만원 정도를 적용합니다. 해당 금액은 조건마다 다르므로 다양한 조건을 바탕으로 적정금액을 제안하는 업체와 진행하시길 추천드립니다.

 

건축물관리법에 따라 건축물 철거 시 건축물 해체허가 및 감리자 선정 등에 관한 규정이 있으므로 참고하여 적정 비용을 철거비에 반영해야 합니다.

 

 

토지대

근거법령

상황에 따라 상이하겠으나 인허가 기간 동안의 금융비용 등을 절감하기 위하여 주택법 제21조에 의거 입주자 모집 또는 사업계획승인까지 토지사용승낙서로 대체하고 사업진행을 추진하는 것이 일반적이라 할 수 있습니다. 

 

토지대

토지대가 높을 경우 분양가를 높이거나 용적률을 높이는 방법 외에 사업성을 개선할 방법이 없으므로 사업성검토를 할 때 토지대의 상한을 정한 후 그 상한의 범위 내에 들어올 수 있는 토지대를 협상해야 합니다. 참고로 토지 매매계약 조건에 용적률과 토지 매매가격을 연동시켜 사업수지를 개선하는 방법도 있으므로 토지 매매 가격을 낮출 수 있는 방법을 모색해 보시길 바랍니다..

 

소유권이전등기비

민법 186조에 따라 토지 매매 대금을 전액 지급했더라도 이전등기를 하지 않았다면 토지의 소유권을 확보했다고 할 수 없습니다. 소유권을 확보하지 못한 상태라면 시공이나 기타 절차들을 실행하지 못하여 지연되는 사고가 발생할 수 있음을 주의해야 합니다.

 

이전등기비용은 각종 수수료를 포함해서 토지대의 4.8% ~ 5%정도를 계상하고 있으며 세목은 다음과 같다.

 

취득세: 토지대 4%

농특세: 취득세의 5%

교육세: 취득세의 10%

제1종국민주택채권 매입비 등: 토지대 x 0.2%

 

토지대금의 지불이 완료됨과 동시에 이전등기를 경료하고 있고, 분양 1개월 전에 사업부지의 취득세 및 이전 등기비가 지출되는 것으로 예상하여 Cash Flow를 작성하여 초기에 정확한 계산이 필요합니다.

 

 

설계비

근거법령

건축법 제23조에 따라 건축사가 아니면 할 수 없으며, 건축사가 설계해야 하는 건축물은 다음과 같다.

• 건축법 제11조 제1항에 따라 건축허가를 받아야 하는 건축물
• 건축법 제14조 제1항에 따라 건축신고를 하여야 하는 건축물
• 주택법 제66조 제1항 및 제2항에 따른 리모델링을 하는 건축물

산정방법

• 건설공사비의 비율로 정하는 방식: 예상공사비를 기준으로 그 일정비율을 설계비로 결정하는 방식으로 설계 난이도, 도서의 량 및 공사비의 규모에 따라 책정한다
• Man-hour 방식: 실 투입인력 및 시간에 따라 일정비율을 곱하는 방식으로 가장 합리적인 방식이긴 하나 상호 신뢰를 바탕으로 하지 않으면 어렵다.
• 단위면적당 설계비를 책정하는 방식: 건물의 연면적에 대하여 평당 설계비를 책정하는 방식

 

설계비 지급방법

통상 계약 시 10%, 교통영향평가 및 건축 심의와 서업계획승인신청 도면 접수 시 50%, 착공신고 후 2~3개월 이내에 작성되는 실시설계도서 납품 후 30% 공사완료 후 사용검사 신청 시 10% 지급하는 것이 일반적이며, 계약 당사자와 협의를 통해 본인의 자금계획과 알맞은 방법을 도출해 보는 것도 좋습니다.

 

감리비

근거법령

주택법 제43조, 주택법 시행령 제47조

 

감리자 선정기준

국토교통부 고시 제2018-465호

• 감리자 모집공고: 주택건설사업계획 승인일부터 7일 이내 모집공고(공고내용: 국토부 고시 제5조) > 법정공휴일을 포함한 7일 이상 나라장터에 게시해야 합니다.
• 감리자 지정신청: 신청자는 감리자지정 신청서 및 자기평가서를 첨부하여 전자입찰하거나 감리자 지정권자에게 제출
• 감리자 지정: 지정권자는 적격심사에 의한 종합 평점 85점 이상인 자 중 최저 가격으로 입찰한 자를 지정하여야 한다. 85점 이상인 자가 없을 경우 가장 근접한 가격으로 입찰한 자로 지정하며, 신청자가 없을 경우 설계용역 수행자를 감리자로 지정한다. 이도저도 안될 경우 사업주체가 지정한 자를 감리자로 지정한다.
• 감리계약: 감리자와 사업주체는 감리자 지정현황을 통보받은 날로부터 5일 이내에 감리계약을 체결하여야 한다.

지급기준

민간의 감리 관련 단체와 주택사업자 단체가 상호 협의하여 정한 대가기준에 따르며, 2008년 4월 1일부터 적용된 “주택건설공사 감리비 기준”에 따라 지급할 수 있습니다. 

 

지급시기

감리계약은 착공신고 전에 체결해야 하며, 통상 분기별 또는 2개월에 1회 지급하며, 당사자간에 계약조건에 따라 지급시기는 조정될 수 있습니다.

 

 

광고선전비

일반적인 상품 광고는 실물을 보고 구매하지만, 선분양제도의 도입부터 실물 없이 분양계약을 체결한 후 소비자에게 전달되기까지 1~4년 소요되므로 상품 광고와는 접근방식이나 성격 및 종류 면에서 차이가 있습니다.

 

보통 신문광고, 카탈로그, 전단지, DM 등의 인쇄물로 진행되나 대형 프로젝트 특히 지방에서 진행하는 프로젝트는 TV, 라디오, 인터넷, 잡지, 옥외광고 등의 홍보매체를 복합적으로 동원하여 분양광고를 진행하는 일이 잦습니다.

 

 

매체와 콘셉트, 누구를 타깃으로 어느 정도의 기간 동안 광고를 실행하는지에 따라 사업의 분양성과 사업성검토 결과에 좌우되는 경우가 대부분이며, 가장 효과적인 방법을 찾는 것이 중요하다 할 수 있습니다. 

 

또한, 시행사 입장에선 분양대행사가 온갖 아이디어를 짜내어 최단기간에 분양을 끝낼 수 있을지를 고려하여 계약서에 반영해주어야 한다면 면 조기분양을 완료할 수 있을 뿐만 아니라 미분양에 대한 걱정을 하지 않을 수 있으니 현재 상황에 맞고, 경험이 많은 분양대행사를 구하는 것이 제일 현명한 선택일 수 있습니다.

 

분양보증 수수료

근거법령

주택공급에 관한 규칙 제15조 및 제16조에 게시되어 있으며, 주택도시보증공사 홈페이지에 게재된 내용을 참조하여 다양한 보증상품에 대해 참고해 보시길 바랍니다.

 

주택분양보증이란?

사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 된 경우, 당해 주택의 분양이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증으로 보증채권자를 분양계약자로 하고 보증채무자는 당해 주택사업의 사업주체로 합니다.

 

보증금액

사업주체가 당해 주택사업의 입주예정자(분양계약자)로부터 받게 될 계약금과 중도금을 합한 금액을 보증금액으로 합니다.

 

보증기간

당해 주택사업의 입주자 모집공고 승인일로부터 건물 소유권보존등기일(사용검사 포함)까지입니다.

 

보증수수료

주택도시보증공사가 자체적으로 피평가자의 신용도를 평가하고 단계별 등급에 따라 보증요율을 차등하며, 시공사 가 연대입보를 할 경우 신용등급이 우수한 시공사의 등급을 기준으로 보증요율을 결정합니다.

 

보증수수료 계산방식 및 정산

보증수수료는 대지비 부분과 건축비 부분 보증료를 합한 금액으로 계산하며, 분양보증 기간은 입주자 모집공고 승인일로부터 건물소유권보존등기일까지이나 보증서 발급 시 정확한 보존등기일을 알 수 없으므로 입주예정월의 다음 달 말일까지로 한 이후 보증기간 확정 시 보증수수료를 추징하거나 환불하여 정산하는 것도 가능하리라 봅니다.

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다음에도 더 유익한 자료로 찾아뵙겠습니다.